Начнем с того, что же такое «земельный пай»? Российское законодательство не содержит такого понятия как «земельный пай».
Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» раскрывает понятие «земельной доли». Итак, земельный пай – это земельная доля, полученная в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, которая является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Земельная доля не является самостоятельным объектом права, у нее нет границ и точных координат. Земельная доля рассматривается только в составе целого участка и права общей собственности на него, и именно этот большой земельный участок стоит на кадастровом учёте и является объектом права общей долевой собственности множества пайщиков.
Как же продать земельную долю? Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения допускает возможность продажи земельных долей без выдела в натуре, но с учетом определенных особенностей.
Так в случае, если количество пайщиков в общем земельном участке не более пяти, продать земельную долю можно любому лицу, кроме иностранных. Однако в этом случае действует правило о преимущественном праве покупки. Таким правом обладают другие совладельцы земельного участка. То есть сначала следует предложить земельную долю кому-то из пайщиков.
В случае, если количество пайщиков больше пяти, то продать земельную долю можно только другому владельцу или арендатору. Договор купли-продажи земельной доли может быть заключен в простой письменной форме, обязательное нотариальное удостоверение не требуется.
В случае, когда собственник земельной доли все же решил сначала выделить ее в натуре, образовав земельный участок, то при продаже земельного участка он будет обязан направить извещение о продаже в органы власти субъекта РФ Пензенской области (в Министерство имущественных отношений и государственного заказа Пензенской области) и в органы местного самоуправления по месту расположения земельного участка. Без соблюдения этого правила сделка будет считаться ничтожной.
По иному обстоит дело с арендой – без выдела в натуре сдать в аренду земельную долю не получится. Для того, чтобы сдать в аренду принадлежащую пайщику земельную долю, сначала необходимо образовать путем выдела земельный участок в счет этой земельной доли. Процедура выдела земельного участка заключается в определении границ земельного участка, т.е. в образовании земельного участка в счет земельной доли.
Выдел земельного участка в счет земельных долей может быть осуществлен на основании:
- решения общего собрания участников долевой собственности;
- решения собственника земельной доли.
В любом случае будет необходим проект межевания земельных участков, который подготавливается кадастровым инженером и далее подлежит утверждению либо на общем собрании пайщиков, либо утверждается решением собственника.
После проведения определенных процедур земельный участок ставится на кадастровый учет и ему присваивается кадастровый номер.
Для того, чтобы сдать земельный участок сельскохозяйственного назначения в аренду, есть некоторые особенности.
Так, если количество участников долевой собственности на выделенный земельный участок превышает пять, то решение о сдаче в аренду земельного участка принимается на общем собрании участников долевой собственности. На таком собрании определяется кому и на каких условиях будет сдан в аренду земельный участок. По результатам собрания в случае принятия решения о сдаче в аренду земельного участка большинством голосов заключается договор аренды.